Deutschland ist weiterhin ein attraktiver Standort für die Entwicklung des europäischen Gesundheitswesens, insbesondere im Bereich der stationären Pflege. Dies ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, darunter eine hohe demografische Nachfrage, eine vielfältige Betreiberlandschaft, ein effizientes Erstattungssystem und ein hoher Pflegestandard.
Nichtsdestotrotz stehen europäische Pflegeheimbetreiber vor finanziellen und betrieblichen Herausforderungen, darunter Inflation und Personalmangel. Erfolgreich sind in solchen Zeiten die Marktteilnehmer, denen es gelingt, dauerhafte und loyale Kooperationen aufzubauen. Aus diesem Grund haben Lifento und Domus Cura eine strategische Partnerschaft geschlossen, die Wachstum sowohl auf Investoren- als auch auf Betreiberseite in der Altenpflege ermöglicht.
Was sind die Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Zusammenarbeit , insbesondere in solch schwierigen Zeit? Maxime Clemenceau, Head of Investment und Founding Partner bei Lifento, und Christian Ersing, Geschäftsführer der Domus Cura GmbH, geben Antworten.
Können Sie uns die Situation auf dem deutschen Pflegemarkt beschreiben?
Christian Ersing: Pflegeimmobilien gelten nach wie vor als vielversprechende und vergleichsweise sichere Investition. Selten waren jedoch die Marktbedingungen so anspruchsvoll. Laut einer Studie von Curacon, einem deutschen Wirtschaftsprüfungsunternehmen, sehen Betreiber derzeit wenig optimistisch in die Zukunft: 45 % erwarten eine weitere Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation, 20 % fühlen sich sogar existenziell bedroht. Die Auswirkungen der Energiekrise, der Corona-Krise und des Fachkräftemangels beeinflussen das Betreibergeschäft nachhaltig.
Maxime Clemenceau: Die gute Nachricht ist, dass auch unter diesen Bedingungen gesundes, kontinuierliches Wachstum möglich ist. Die Zusammenarbeit zwischen Domus Cura und Lifento zeigt dies deutlich. Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit ist entscheidend für den Erfolg im Health-Care-Bereich, sowohl für den Investor als auch für den Betreiber. Der Investor benötigt einen Betreiber mit fundiertem Know-how und Expertenwissen, der sich in einem herausfordernden Marktumfeld behaupten kann. Im Gegenzug braucht der Betreiber einen verlässlichen Partner, der ihn bei seinem Wachstum unterstützt.
Vom Standpunkt des Investors aus betrachtet: Welche Faktoren haben dazu beigetragen, dass bereits zahlreiche Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden konnten?
Maxime Clemenceau: Die Routine, die sich aus zahlreichen Immobilientransaktionen ergeben hat, erweist sich für uns als echter Erfolgsfaktor. Inzwischen verfügen wir über standardisierte Prozesse, die eine zügige und unkomplizierte Abwicklung von Transaktionenermöglichen. Der Ablauf unserer Due-Diligence-Prozesse ist präzise festgelegt, wodurch eine effiziente Bearbeitung der rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Aspekte gewährleistet ist. Ein bewährter Bestandteil ist zudem einstandardisierter Kaufvertrag, der in den Grundzügen mehr oder weniger in jeder Transaktion Anwendung findet. Der gesamte Prozess wird vor jedem Projekt gemeinsam definiert, wobei auch Bereiche wie Green CAPEX und Personalsourcing berücksichtigt werden.
Nicht weniger wichtig ist eine effektive Kommunikation. Der offene Austausch von Informationen und Erwartungen hat sich als äußerst förderlich für das gegenseitige Verständnis und eine reibungslose Abwicklung erwiesen. Wir sind vertraut mit der Ausgangslage des jeweiligen Partners und können darauf gezielt eingehen. Die Hauptmerkmale unserer Zusammenarbeit lassen sich als einfache und reibungslose Prozesse sowie gegenseitiges Vertrauen zusammenfassen.
Die Wahl des richtigen Standorts kann für den Erfolg einer Pflegeeinrichtung entscheidend sein. Nach welchen Kriterien wählt Domus Cura seine Standorte aus?
Christian Ersing: Wir wählen neue Standorte anhand einer spezifischen, ausgewogenen Mischung unterschiedlicher Faktoren aus. Dazu gehören die Lage einer Pflegeeinrichtung, die umgebende Infrastruktur, die lokale Wettbewerbssituation und eine Preisanalyse für Pflegedienstleistungen in der Region.
In der Regel handelt es sich um Standorte, die größeren urbanen Einheiten mit mehr als 100.000Einwohnern angehören. Wichtige Faktoren sind aber auch eine gewisse Mindestgröße der Einrichtungen von über 80 Pflegeplätzen sowie der Zustand der Immobilie. So sollte das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen an Pflegeimmobilien (Heimmindestbauverordnung) entsprechen odereinfach anzupassen sein. Gravierende Mängel der Immobilie, wie z. B. eine Asbestverseuchung, gilt es auszuschließen. Wir sind froh, dass wir in Lifento einen Partner gefunden haben, der uns dabei unterstützt, Standorte, die noch nicht ganz den bestehenden Mindestanforderungen an Pflegeheimen entsprechen, zu sanieren und somit weiterzuentwickeln.
Beispielsweise bei der Schaffung von Einbettzimmern in Einrichtungen in Baden-Württemberg: In Baden-Württemberg ist seit 2019 eine Einzelzimmerquote von 100 Prozent gesetzlich bindend. Lifento unterstützt uns dabei, die nötigen Umbauarbeiten an den entsprechenden Standorten vorzunehmen und schafft so einen nachhaltigen Mehrwert auch für die Bewohner.
Die Ausgangslage für Betreiber in Deutschland ist derzeit gerade nicht einfach. Wie begegnen Sie den gegenwärtigen Herausforderungen im Pflegemarkt?
Christian Ersing: Ein zentraler Faktor sind die Pflegesatzverhandlungen, die wir stets zum frühestmöglichen Zeitpunkt führen. Dabei berücksichtigen wir nicht nur bereits eingetretene Kostensteigerungen, sondern denken auch über die weitere Preisentwicklung nach. Zudem haben wir die aktuellen Marktbedingungen genutzt, um unsere Kostenstrukturen systematisch zu analysieren. Dies umfasst die Neuausschreibung von Versicherungen und Energiekosten für die gesamte Gruppe sowie eine Neuausrichtung des Einkaufs von Verbrauchsgütern. Zusätzlich investieren wir in die Weiterentwicklung unserer Arbeitgebermarke, da der Fachkräftemangel eine weitere große Herausforderung im deutschen Pflegemarkt darstellt. Zusammengefasst konzentrieren wir uns derzeit darauf, unseren Einrichtungen eine stabile und sichere Grundlage für ihre eigentliche Aufgabe zu bieten – die Versorgung und Pflege älterer Menschen.
Personalmangel ist ein allgegenwärtiges Thema. Wie geht Domus Cura mit dieser Herausforderung um?
Christian Ersing: Wir betrachten das Personal als die wesentliche Grundlage für den Erfolg einer Pflegeeinrichtung von Anfang an. Daher investieren wir beispielsweise nicht in neue Standorte, sondern konzentrieren uns auf bereits etablierte Einrichtungen mit festem Stammpersonal. Im Gegensatz zu vielen Betreibern, die ihren Fokus auf Neueröffnungen legen, schätzen wir die Belegschaft einer bestehenden Einrichtung als eine äußerst wichtige Ressource, die wir nutzen, um die Einrichtung weiterzuentwickeln.
Zusätzlich arbeiten wir fortlaufend an der Verbesserung der Arbeitsbedingungen und unserer Mitarbeiterbenefits. Wir wissen, was Pflegekräfteleisten, und bemühen uns daher, uns als Arbeitgeberständig weiterzuentwickeln und optimale Pflege- und Arbeitsbedingungen zur Verfügung zu stellen. Pflegekräfte möchten für die ihnen anvertrauten Menschen da sein, bei uns arbeiten Menschen für Menschen. Daher ist es unsere Verpflichtung, die bestmöglichen Bedingungen für diese Aufgabebereitzustellen. Wir freuen uns, mit Lifento einen Investor gefunden zu haben, der uns auf diesem Wegbegleitet und den Ansatz unterstützt.
Herr Clemencau, aus Ihrer Perspektive als Investor betrachtet, was zeichnet Domus Cura besonders aus?
Maxime Clemenceau: Das deutsche Gesundheitswesen unterliegt strengen Regulierungen. Um eine Pflegeeinrichtung erfolgreich zu leiten, ist umfassendes Know-how erforderlich, insbesondere im Hinblick auf die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben, die Kommunikation mit staatlichen Behörden und das wirtschaftlich erfolgreiche Management. Domus Cura zeichnet sich für uns durch besondere Umsicht und ein vorausschauendes Management aus. Dies betrifft Fragen der Pacht ebenso wie das Personalmanagement. Domus Cura hat von Anfang an die entscheidende Frage nach dem Fachkräftemangel berücksichtigt. Maßnahmen wie Auslandsrecruiting, die kontinuierliche Fort- und Weiterbildung des Personals und eine eigene Personalleasinggesellschaft sind nur einige Beispiele, mit denen Domus Cura dem Mangel an qualifiziertem Personal entgegenwirkt.
Die gleiche Frage an Sie, Herr Ersing: Was macht Lifento zu einem guten Partner?
Christian Ersing: Wir freuen uns, dass wir mit Lifento einen Investor gefunden haben, der uns auf diesem Weg begleitet und unseren Ansatz unterstützt. Wir haben bereits über unsere gemeinsame Vision gesprochen, dass Deutschland viele Chancen im Gesundheitssektor bietet. Lifento setzt sein ganzes Vertrauen in uns. Das Unternehmen ist in ganz Europa ein Asset Manager im Gesundheitsbereich und ist auf vertrauenswürdige Partner angewiesen, um seinen Einfluss und sein Know-how in diesem Bereich auszubauen. Lifento wird von einem Team von Spezialisten repräsentiert, die die Herausforderungen des Sektors genau kennen. Sie konzentrieren sich auf die Arbeit mit Menschen für Menschen, denn Menschlichkeit ist das Schlüsselwort in dem Sektor, in dem wir arbeiten. Es ist wichtig, mit einem unterstützenden Investor zusammenzuarbeiten, der an der Entwicklung eines schnell wachsenden Marktes beteiligt ist.
Was wünschen Sie sich für die Zukunft von dieser Zusammenarbeit?
Maxime Clemenceau: Wir glauben, dass Deutschland langfristig viele weitere interessante Marktchancen und Einstiegsmöglichkeiten in den Bereich der Gesundheitsimmobilien bietet, die wir gerne unterstützen und entwickeln möchten. Einige unserer zukünftigen Bestrebungen gehen beispielsweise dahin, Betreibern, die sich in Schwierigkeiten befinden, dabei zu helfen, sich von diesen zu erholen und anhand neuer Ziele zu wachsen. Unser Ziel ist es, Hand in Hand mit diesen Unternehmen zu arbeiten, um sie darin zu unterstützen, ihren Umfang und ihr Dienstleistungsniveau für die Menschen zu erhöhen und dabei die Kosten zu senken.
